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今年2月以來，REITs（不動產投資信托基金）二級市場出現調整，價格逐步回歸理性。截至4月28日，有5只產品跌破發行價，年初至今27只產品平均跌幅為3.68%。

在業內人士看來，REITs二級市場的調整，是價格逐步回歸理性的過程。長期來看，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇。

“加上近期市場下探，REITs產品價格目前已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率也具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。”一位業內分析人士向記者表示。

(資料圖片)

該業內人士建議，投資者應充分認識REITs區別于股票、債券等產品的風險收益特征和產品特性，根據未來分紅預期合理評估REITs價值，在該類產品投資中要合理配置資產，并做好長期投資。

二級市場價格回歸理性

統計數據顯示，2023年初至4月28日，已有21只REITs產品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內實現正收益。分行業來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃住房下跌1.08%，生態環保下跌3.86%，產業園區下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

在業內分析人士看來，此輪下跌既受經營業績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價格差異等客觀情況的影響，也受價格觸及止損線、經營業績負面信息被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等非理性因素的影響。

“隨著經濟復蘇、經營業績修復，當前價格已有回歸趨勢，具備了一定投資價值。”一位業內分析人士向記者表示。

記者觀察到，隨著價格逐步回歸理性，產品分派率亦將相應上升。以4月28日收盤價來計算，產權類產品分派率為3.77%，特許經營權類產品內含報酬率為6%，較2022年末收盤價分別高出約0.19個百分點和0.53個百分點。以4月28日華夏中國交建REIT收盤價計算，其對應的IRR（內部收益率）高達9%，能夠產生較高的投資回報。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。因此，二級市場價格會表現為向產品內在價值回歸。”該業內分析人士表示。

事實上，公募REITs自2021年首批產品上市后整體漲勢較好。截至4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，大幅跑贏同期滬深指數。其中，絕大部分公募REITs實現正收益，14只REITs累計收益率超10%，2只REITs累計收益率超30%。

長期投資價值將逐步顯現

在二級市場價格出現調整之際，REITs底層資產運營穩定。截至4月28日，20只REITs產品披露了2022年年報。15只非高速公路REITs中，2022年預測可供分配金額完成率平均為122%，預測收入完成率平均為114%。其中，臨港產業園可供分配金額和收入完成率分別達到了142%和165%。

隨著國內經濟復蘇，公募REITs業績有所修復。在披露的REITs一季度報告中，高速公路行業修復明顯，大部分產品的底層資產通行費收入實現同比正增長，顯示出良好的修復態勢。在其他資產板塊中，REITs業績亮點突出。工業廠房板塊中，臨港、東久等REITs產品可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產出租情況較為穩定，支撐業績的抗周期屬性更強。

對于首次發布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩健。華夏華潤有巢REIT，2個底層資產在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

展望2023年，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇。在業內人士看來，加上REITs產品價格因近期市場下探目前已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，市場有望迎來上升動力，長期投資價值將逐步顯現。

長期投資更看重高比例分紅

作為投資者，在作出合理投資決策時，應關注哪些信息？

公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重產品的分紅。REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

業內分析人士表示，基金分紅的穩定性主要關注可供分配金額預測的合理性及實際完成度。對于前者，投資者可根據招募說明書中披露的有關信息，判斷可供分配金額預測是否已充分評估未來運營期間的潛在風險、是否考慮了其潛在影響。對于實際完成度，投資者可追蹤二級市場產品的信息披露情況。從2022年已經發布年報的產品來看，經營業績完成度較高的產品，通常二級市場漲幅也相對較高，反之亦然。

“投資者應該充分認識REITs區別于股票、債券等產品的風險收益特征和產品特性，根據未來分紅預期合理評估REITs價值，在該類產品投資中要合理配置資產，并做好長期投資。”一位業內分析人士表示。

公開數據顯示，截至4月28日，披露2022 年年報的20只公募REITs中，共計14只完成了2022年可供分配金額的實際分配。從分紅情況來看，公募REITs呈現出了高比例的穩定分紅，上述14只REITs 2022年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。

與其他基金產品不同，REITs產品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，因此底層資產的價值決定了REITs的價值。業內分析人士指出，投資者還應關注底層資產估值、定價公允性，比如投資者可關注產品估值時各項參數假設，以產權類項目為例，主要參數包括折現率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數應合理反映項目所處區域、經營業態等因素對應的風險，并與項目歷史經營趨勢基本保持一致性。

“REITs產品最終價格的確定需要經過網下詢價及后續的定價過程，定價相較于評估值的溢價率直接影響著投資者購買對價水平。從已發行項目的定價來看，溢價率平均為6.8%。相對較低的溢價率可以為投資者提供更高的安全墊。”某機構投資者負責人接受記者采訪時表示。

作為在二級市場交易的產品，REITs的資產估值還受到利率環境的影響。一般而言，利率水平越低，對于REITs的估值越有利。此外，調研還發現，當高等級城投債收益率上升時，對REITs市場的價格會產生一定負向影響。投資者可關注公募REITs的預計年化分派率與高等級城投債收益率、國債收益率的差額區間。

值得一提的是，二級市場價格回歸理性會出現投資機會。REITs的二級市場價格直接影響著投資者的買入成本及實際分派率。投資者可分別關注其二級市場分派率及投資IRR，以衡量二級市場定價水平是否符合自身收益需求。

責編：萬健祎

校對：王錦程